Was gehört in eine Nebenkostenabrechnung?
Die Betriebskostenverordnung listet 17 umlagefähige Positionen: Heizung, Wasser, Müll, Reinigung. Und was der Vermieter nicht abrechnen darf.
In eine Nebenkostenabrechnung gehören nur die umlagefähigen Betriebskosten. Was das ist, steht fest in der Betriebskostenverordnung. Sie listet 17 Kategorien auf: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser, Müllgebühren, Gebäudereinigung, Hausmeister, Aufzug, Gartenpflege, Straßenreinigung, Gemeinschaftsbeleuchtung, Versicherungen für Gebäude und Haftpflicht, Kabel- oder Antennenanschluss, Schornsteinreinigung und einige weitere. Mehr darf der Vermieter nur abrechnen, wenn der Mietvertrag es ausdrücklich vorsieht.
Warum ist das wichtig?
Die Nebenkostenabrechnung ist der häufigste Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Fehler zu Lasten der Mieter kommen regelmäßig vor: zu hohe Vorauszahlungen, falsche Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Positionen im falschen Topf. Dazu gehören etwa Verwaltungskosten und Reparaturen. Wer weiß, was hineingehört, erkennt solche Fehler. Für Einwendungen hast du zwölf Monate Zeit.
Einfaches Beispiel
In deiner Abrechnung taucht eine Position „Hausverwaltung“ auf. Das ist nicht zulässig. Verwaltungskosten sind Betriebskosten des Vermieters und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Du widersprichst schriftlich mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Der Vermieter korrigiert die Abrechnung.
Darauf solltest du achten
- Nur 17 Kategorien: Positionen außerhalb der Liste sind nur mit ausdrücklicher Vertragsvereinbarung zulässig.
- Der Verteilerschlüssel: Meist wird nach Wohnfläche verteilt. Heizung geht mindestens zur Hälfte nach Verbrauch, das regelt die Heizkostenverordnung. Prüfe, ob die Schlüssel dem Vertrag entsprechen.
- Die Frist: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen. Sonst entfällt die Nachzahlungspflicht für den verspäteten Teil.
- CO₂-Preis: Seit 2023 wird der CO₂-Preis der Heizkosten zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt. Er muss in der Abrechnung auftauchen.
- Kaltmiete getrennt sehen: Der Frankfurter Mietspiegel ordnet die ortsübliche Kaltmiete ein. Die Nebenkosten regelt allein die Betriebskostenverordnung. Beides steht auf deiner Abrechnung getrennt.
Ausführlich im Magazin
Die wichtigsten Positionen im Detail erkläre ich im Artikel „Nebenkostenabrechnung verstehen: Die wichtigsten Positionen einfach erklärt“.
Zum Nachschlagen
Quellen
- Deutscher Mieterbund, Betriebskostenverordnung · Deutscher Mieterbund · 20. Januar 2026